코로나 바이러스가 지구촌을 반년이 넘도록 강타하고 있다. 여기저기 소란스럽기 그지없다. 부동산시장 역시 극과 극을 달리는 것만 같다. 1인 가구에게 월세 받아 생활하던 노년 임대인들도 힘들다고 아우성이다. 지난 7월 10일 추가 부동산대책을 발표하는 자리에서 김현미 국토부장관은 등록한 민간 임대주택 160만호 중에서 다가구·다세대주택이 120만 가구, 아파트가 40만호라고 했다. 아파트 보다 단독다세대주택이 훨씬 많다는 것이다. 그렇다면 임대사업을 할 목적으로 민간 임대주택을 취득하여 임대등록을 한 건축물은 어떤 구조일까? 이 글에서 아파트는 논외로 한다.
관악구는 서울지하철 2호선이 통과한다. 낙성대역, 서울대역, 봉천역, 신림역, 신대방역, 구로디지털단지역 등 관악구 21개동 주민들이 2호선 6개역을 이용하고 있다. 언제부터인가 관악구 전철역 주변을 싱글벨트 지역이라고 했다. 인구 50만에 육박하는 관악구는 전국에서 1인 가구가 가장 많고 자살률 또한 많은 지역으로 자리매김 되고 있다.
대한민국 인구는 2022년부터 줄어들 예정이라고 한다. 이와 관련하여 2019년 11월부터 인구감소 통계가 흘러 나왔다. 난곡입구부터 구로전화국 사이 남부순환로변에는 웨딩홀이 즐비하게 서 있었다. 최근 10년 이래 그 많던 예식장은 하나 둘 요양병원 등으로 업종이 변경되어 갔다. 하나 남아 있던 웨딩홀 대표가 얼마 전 자살했다는 소식이 들려왔다. 코로나 바이러스 위기까지 덮쳐, 높은 임대료에 몇 달씩 밀린 인건비며 희망이 보이지 않는 미래를 극단적인 선택으로 정리한 듯하다. 웨딩홀이 줄어든 만큼 당연히 골목 또는 놀이터에서 뛰어 노는 어린아이들 보기가 쉽지 않아졌다. 폐쇄해야 될 초등학교 이름까지 들리고 있다. 서울특별시 관악구가 이러할진대 농어촌 지역은 말해서 무엇하랴! 민간 임대주택시장을 방치한 행정이 결혼과 출산율 저하에 일조하였다고 보여 진다.
공동주택 이외에는 무주택자 가족이 거주할, 주택 찾기가 힘겨워졌다. 반면 1인 거주형태의 원룸은 넘쳐나고 있다. 원룸은 방 하나로 침실, 거실, 부엌, 식당을 겸하도록 설계한 주거형태라고 국어사전은 설명하고 있다. 그러나 서울시 관악구 원룸구조의 실상은 그렇지 않다. 채 다섯 평도 되지 않는 방안에 화장실이 들어있고 싱크대와 냉장고, 세탁기 등 기본 살림이 들어 있는 비좁은 공간이 대부분이다. 국어사전의 원룸 정의처럼 거실과 부엌, 침실 공간이 구분되지 않는다. 작은 방 하나에서 먹고 배설하고 씻고 잠자는 공간이 대부분이다. 이 비좁은 원룸은 사람이 살아가는데 가장 중요한 원초적인 본능, 음식 만들어 먹기에는 불편한 구조이다. 배달음식 시켜 먹고 잠자고 나오는 곳으로 보면 족할 것 같다. 지식백과 사전에서는 원룸 방식을 방을 세분하지 않고 하나의 큰 공간으로서 사용하는 방식이라고 정의하고 있다. 그러나 서울시 관악구의 원룸 방식은 하나의 큰 공간이 아니라 위에 언급하였듯이 방을 세분하지 않은 작은 공간을 사용하는 방식이다. 몇 년 전부터는 싱크대가 놓여 진 공간과 잠자는 공간을 분리한 건축물이 등장 하고는 있다. 그 역시 건축물의 주용도는 ‘도시형생활주택 원룸형’은 지극히 드물고 실제 허가 용도와 다른, 불법 건축물 일색이라고 할 수 있다.
언제부터 우리나라에 원룸구조 건축물을 짓게 되었을까? IMF 위기를 넘긴 2000년 초반 주택시장에, 소규모 민간 건축업자의 주도하에 원룸이 공급되기 시작했다. 2008년까지는 그리 활발하지 않은 편이었다. 그러나 ‘서민과 1~2인 가구의 주거안정을 위하여 필요한 곳에 신속하고 저렴하게 주택을 공급할 수 있도록 각종 주택건설 기준과 부대시설 등의 설치 기준을 적용하지 않거나 완화한 주택정책이라면서 도시형생활주택을 권장했다. 도시형생활주택은 단지형연립주택·단지형다세대주택·원룸형주택 등으로 구분하여 2009년 2월 3일 도입하고 5월 4일부터 시행하였다. 전국에서 가장 먼저 지은 도시형생활주택이 관악구 조원동에 있다. 이 건축물은 1인이 생활하기에도 비좁은 구조이다. 정부에서 서민과 1~2인 가구의 주거안정으로 권장한 도시형생활주택은 애초 취지와는 다르게 고액의 월세 수입이 목적인 원룸형주택이 주로 공급되었다. 도시형생활주택이 들어오기 전에도 건축물의 주용도는 제각각이었지만 실제는 원룸구조였다. 도시형생활주택의 등장으로 원룸 건축은 더욱 탄력을 받게 되었다.
법령에서는 주거전용면적이 12㎡(3.63평)이상 30㎡이하였지만 약속이나 한 듯 12㎡ 조금 웃도는 면적이 대부분이었다. 벽간소음으로 옆방과 분쟁이 생길만큼 비좁은 복도에 십여 호 이상의 방을 만든 벌집형태 원룸건물은 수익형부동산이라는 이름으로 날개 돋친 듯 팔려나갔다. 10여년이 넘는 기간 동안 역세권 주변 민간 임대주택은 원룸주택 즉, 1인 거주 위주 방만 주구장창 공급하였다고 해도 과언이 아니다. 너도나도 수익형부동산으로 몰려 조물주 위에 건물주라는 말이 한 때 유행어가 되기도 했다.
1인 거주 원룸방식에서 파생된 듣보잡 건축용어인 원룸, 투룸도 모자라 1.5룸이란 용어까지 등장하고 기존 단독주택의 살림방과 차별화된 신조어로 부동산임대차시장을 장악하고 말았다. 원룸과 마찬가지 개념인 오피스텔의 대량 공급도 시대의 변화와 맞아 떨어져 매달 생활자금이 필요한 노령 수요의 구미를 맞춰 주었다. 3~4인 가족이 살 수 있는 주택을 허물어 1인 가구가 잠만 잘 수 있는 원룸·오피스텔 구조의 건축물만 양산하게 된 것이다.
박근혜정부 시절 한국은행 기준 금리를 내리 여섯 차례 인하한 초저금리의 영향과 부동산담보대출 확대, 부동산 규제의 완화는 불에 기름 붓듯 부동산 가격 폭등을 동반했다. 원룸·오피스텔 등 수익형부동산이 포화상태가 되고 관리의 어려움을 느끼게 될 즈음 아파트 갭투자 열풍이 불었다. 아파트는 욕망의 사다리로, 원룸·오피스텔 소유는 노후의 안정적인 생활수단으로 인식되었다. 결혼율과 출산율 또한 급격히 떨어져갔다.
수익형부동산 임대인들의 공실 스트레스, 부모의 도움을 기대할 수 없는 N포세대의 증가, 시세차익을 노린 아파트 갭투기 붐 등은 남녀노소를 불문하고 블랙홀로 빠져 드는 양상이다. 작금 보여 지는 양태는 부동산이라는 먹잇감과 정부의 지난한 전쟁 같다. 문재인정부 들어서 22번째 부동산 대책을 발표했느니 정부가 부동산 대책을 발표해도 약발이 먹히지 않느니 설왕설래 하는 동안 1인 가구를 양산하는 건축물 구조의 문제점은 쉬이 개선 될 것 같지 않다.
제7기 관악민주주의 학교
수강생 김 미 희
김 미 희 jzl0917@naver.com
